Рынок коммерческой недвижимости Москвы распределён крайне неравномерно: больше половины всех потенциальных брокерских комиссий сосредоточено в одном округе, а продажа офисов уверенно вытесняет аренду как главный источник дохода для агентств. Новое исследование фиксирует структуру рынка с цифрами - и картина получается весьма красноречивой.
Офисы продают, а не сдают - и это меняет правила игры
На сделки купли-продажи офисов приходится 81,1% всего объёма потенциальных комиссий. Аренда занимает скромные 14,9%, коворкинги - и вовсе 4%. Разрыв колоссальный. Причина не только в более высоком чеке: в аренде почти треть объектов экспонируется без вознаграждения для брокера вообще. В продаже таких случаев - лишь 3,8%. Девелоперы и собственники охотнее платят посредникам за закрытие сделки покупки, чем за подбор арендатора.
При этом почти 88% комиссионных от продаж формируют офисы классов А и А+. Премиальный сегмент кормит рынок. Максимальные ставки фиксируются соответствующие: до 5% от стоимости объекта при продаже и до 243% месячной арендной ставки при сдаче - это уже не норма, а рекорд, но он показывает, насколько широк разброс.
ЦАО - монополист поневоле
Центральный административный округ держит 51,6% всего рынка потенциальных комиссий. В абсолютных цифрах - 12,6 млрд рублей. Для сравнения: Северный, Северо-Западный и Западный округа вместе не дотягивают до этой отметки. Бизнес исторически тяготеет к центру, и брокерский рынок лишь отражает эту географию.
Но аналитики предупреждают: доминирование ЦАО не вечно. До 2030 года новые бизнес-центры будут активно вводиться за пределами Садового кольца, и деньги постепенно потянутся следом. Децентрализация - не прогноз, а уже наблюдаемая тенденция. Другой вопрос, насколько быстро периферия сможет переключить на себя крупных игроков.
Рынок консолидируется - и это давит на малых
Сегодня в Москве работает около 170-180 агентств коммерческой недвижимости. Но реальный вес имеют лишь 30-40 из них. Остальные борются за остатки. Давление усиливается ещё одним трендом: девелоперы всё активнее создают собственные брокерские подразделения, фактически отрезая внешних посредников от части сделок.
В ближайшие годы основной спрос сместится в сторону небольших офисов площадью 50-250 кв. м. Это новая точка роста - и одновременно новая точка конкуренции. Кто успеет выстроить экспертизу в этом сегменте раньше, тот и заберёт непропорционально большую долю комиссий.
